雷军投了1亿元的长租公寓凉了？扛不住租金压力，优家或撤离北京

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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进入北京市场8年后，长租公寓先行者YOU+公寓或将撤离。

近日，因为拖欠租金、物业、水电等费用合计1340万元，YOU+公寓苏州桥社区被业主方北京三浦教育投资有限公司（下称“三浦教育”）“强行”退租。

三浦教育在《致三义庙2号院全体优家租户告知书》（下称“《告知书》”）称，截至2022年6月18日，北京优家已拖欠相关费用合计约1340.14万元，且今年2月、3月、4月发函要求支付租金后至今未获响应，故决定解除租赁合同，收回租赁物业、要求北京优家立即腾房。

苏州桥社区是YOU+公寓在北京的第一家店，也是目前唯一一家店。其在北京的第二家店上地社区因北京冬奥会相关配套项目动迁，于2017年停止运营。

不过，YOU+联合创始人刘洋在接受媒体采访时否认了“爆雷”传闻，称因疫情原因该项目这两年一直在亏损，公司已做了“割肉”的准备，接下来将布局江苏无锡、浙江绍兴。

进京8年，惨淡离场

YOU+北京苏州桥社区位于北京市海淀区苏州桥三义庙2号院，周边高校林立，距离“中国硅谷”中关村仅十来分钟车程。

2014年，刚获得小米创始人雷军1亿元投资的YOU+来到北京，以450万元租赁保障金从三浦教育手中承接下该房屋物业，租赁期限为2014年11月1日至2024年10月31日，入场时仅装修费就达4000多万元。

据《告知书》披露，截至2022年6月18日，北京优家拖欠租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元，合计1340.14万元。经多次催缴未获回应，三浦教育决定根据相关合同条款解除租赁合同，并要求北京优家立即腾房。

北京优家回应称，自2020年疫情暴发以来，苏州桥社区累计亏损达3500多万元。一方面，公寓物业租金成本过高、逐年递增，已占到该社区全部营业收入的70%以上，日积月累导致社区经营入不敷出；同时，该物业性质无法用作民宿或酒店经营，导致其无法及时调整经营策略来应对市场竞争。此外，北京优家曾于2021年、2022年多次致函三浦教育，请求其根据相关政策，在疫情期间减免租金及降低租金，但均未获支持。

YOU+着意离开北京，刘洋将此称为“断臂求生”，接下来将布局无锡、绍兴。对于离开北京市场是否觉得遗憾，以及选择新城市的标准等，时代财经联系到刘洋，但直至发稿尚未获得回应。

双方虽已闹僵，但均考虑了租户权益的保障。三浦教育称，正根据租户的实际到期情况，核实登记租户信息，并确立过渡安排。北京优家则表示，会积极与业主方协调争取给予1-2个月的时间，让租户抉择去留及过渡。选择搬离的或选择转去由三浦教育提供的长租公寓服务的，公司配合退还租赁押金并办理退房手续。

三浦教育成立于2009年，经营范围包括项目投资、资产管理等，此前通过法院裁定获得了海淀区三义庙2号院的房屋和土地使用权。据《法制日报》2013年报道，该地块原属于北京科技经营管理学院。2012年3月，因经营出现亏损，该地块被北京市一中院查封并公开拍卖。三次流拍后，2013年4月3日，北京市一中院将地块以2.34亿元的价格裁定给了北京三浦投资管理有限公司（即三浦教育的前身）。

难做的长租公寓生意

在长租公寓行业，刘洋是名副其实的“老炮儿”。早在2010年，他就在位于广州市工业大道72号的原高露洁旧厂房里敲敲打打、打造第一个公寓项目。此后五六年，房地产行业才突然刮起了一股“长租公寓热”，各路资本跑步进场。

在行业尚为寂寥的时候入场，YOU+也率先获得了资本的支持，最有名的一笔资金莫过于来自小米雷军的1亿元。据称，刘洋仅用5分钟时间就打动了曾租过北京地下室的“京漂”雷军。

彼时，长租公寓还是个新鲜事物，打动雷军的是YOU+“为都市中漂泊的青年人打造一个有爱、有温度、像家的房子”的创业情怀。作为最早设立公共空间、提出社交概念、进行青年社群培育的长租公寓品牌，YOU+的创新对传统租房行业带来颠覆性影响。

除了雷军，YOU+还吸引了车库咖啡创始人苏菂、策源创投的冯波等人。2014年，苏菂成为YOU+第6位联合创始人；同年8月，策源创投冯波紧随雷军跟投YOU+；9月，YOU+签署了一系列租赁合作协议。6个月后，总计3000多间房间投入到北京、上海、广州三地。

2015年6月，YOU+完成B轮融资，投资方包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣。

创业之初的YOU+是挑剔、傲娇的。据公开报道，刘洋建立了“三不租”原则，即45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。YOU+甚至还推行了看起来不接地气的“YOU+136”考核制度，具体为1个月内必须至少认识公寓内10位朋友，3个月内必须参加至少1次社群活动，6个月内没有其他房客的重大投诉，否则可能会被YOU+“清退”。

刘洋多次强调，YOU+不是做房地产的，与中介、公寓这样的定位相比，它真正的定位是做一个“社区平台”“社区运营商”，房子只是其载体，重要的是社区运营和管理。

不过，长租公寓自2015年突飞猛进后，YOU+公寓的市场声音和规模却渐渐式微。

2016年中，YOU+已在全国打造了22个社区，分布在北京、上海、广州、深圳、杭州、福州、成都、青岛、佛山等城市，但如今，其仅在9个城市有23个社区。

房东东公寓学院创始人全雳认为，YOU+抢了长租行业的先机，又很早拿到了投资，曾经风头一时，却慢慢在市场竞争中落后，的确需要深刻反省。在他看来，导致YOU+落后主要有三个原因：一是后期融资受阻，二是引进职业经理人失败，三是没有抓住地域优势深耕，到处扩张，最后管理脱节。

长租公寓大热之后，碧桂园、万科、龙湖等多家房企进入这个赛道，更有房企将其称为“弯道超车”的机会。同时，自如、蛋壳、窝趣、魔方、青客等长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。迅猛发展中泥沙俱下，尤其是违规资本游戏的潜入，使长租公寓在骤然兴起后又遽然跌倒，爆雷不断。

“融资先后并不是核心竞争力，核心本质是真正把长租行业看透，做透，深耕本地，把服务颗粒度做细，优先做好现金流管理。”全雳称。