机构提前布局（机构可以提前交易吗）

鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金(下称“鹏华深圳能源REIT”)于6月22日发布了询价公告、招募说明书等相关文件，成为公募REITs这一“蓝海市场”扩容的最新案例。

多位公募基金人士指出，历经一年运行，市场投资者已逐步形成与公募REITs相适应的投资逻辑和框架，这为市场发展奠定了良好基础。未来，公募REITs将进一步完善，实现高质量可持续发展。

多只产品处于审核中

鹏华深圳能源REIT以位于深圳市大鹏新区的深圳能源东部电厂(一期)项目为底层资产，主要原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，基金管理人为鹏华基金，专项计划管理人为国信证券，托管人为招商银行。根据规定，该产品在获批后的6个月内进行基金募集，募集期限不超过3个月。

鹏华深圳能源REIT的询价日为6月27日，询价区间为5.331元/份至6.139元/份，发售总额6亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三部分组成。其中，初始战略配售基金份额数量为4.2亿份，占发售份额总数的比例为70%；网下发售的初始基金份额数量为1.26亿份，占发售份额总数的比例为21%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.54亿份，占发售份额总数的比例为9%。

于6月21日首发的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金(简称“国金中国铁建REIT”)，当日就获得了超过100亿元的资金认购，并提前结束募集，进行比例配售。国金中国铁建REIT的主要原始权益人(发起人)是中铁建重庆投资集团有限公司、重庆高速公路股份有限公司，两者拟合计持有71%的基金份额。

除了上述两只新产品外，上交所和深交所数据显示，截至目前处于审核中的公募REITs，还有红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金等多只产品。

市场热度不减

华南市场分析人士李纲(化名)表示，自2021年6月首批公募REITs上市以来至今，市场对公募REITs的热度丝毫不减。一方面，新发产品的类型不断丰富，市场资金热情十足；另一方面，已上市的公募REITs产品，在二级市场上表现出了明显的稳健收益特征。

数据显示，截至6月22日收盘，12只已上市的公募REITs产品上市以来均取得正收益，有9只产品收益率超过了18%。其中，建信中关村REIT收益率达40.84%，红土盐田港REIT的收益率为36.30%。

“目前我国公募REITs尚处于试点阶段，市场供不应求导致目前公募REITs溢价率较高。从首批公募REITs上市一周年情况来看，它们二级市场表现稳健，受到各类投资人的青睐。”博时基金表示。

博时基金分析称，REITs的投资价值建立在对不动产的实际经营之上，REITs估值定价的核心在于评估其长期稳定分红，以及由提升运营水平而使得资产增值的能力。REITs的二级市场价格应该围绕底层资产的估值波动，加上公募REITs的现金分红可以通过现金流折现估值模型测算，这类产品的派息相对稳定、确定性较强，更适合长期持有、价值投资。

富国首创水务REIT的基金经理李盛也表示，REITs本质是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。

投研先行

公募REITs呈现蓬勃发展态势，是各家公募提前布局，并持续在投研、项目等方面持续投入的结果。

以鹏华基金为例，该公司早在2011年就发行了鹏华美国房地产证券投资基金，主要投资于美加两国上市REITs，是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举；2015年，鹏华前海万科REIT成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。截至2022年一季末，该产品的规模为30.24亿元。

据鹏华基金透露，在鹏华前海万科REIT创设的过程中，鹏华基金还专门设立了基础设施基金投资部，配备具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队。这也大力推进了鹏华深圳能源REIT项目进程。

博时基金表示，目前博时蛇口产园REIT(首批9只公募REITs之一)发行人招商蛇口的产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，后续会将合适的成熟资产注入到博时蛇口产园REIT中来。

鹏华基金表示，在低利率时代背景下，优质资产稀缺，寻找合适的投资工具以实现财富保值增值，成为众多投资者面临的难题。伴随政策引导，公募REITs项目凭借基本面向好，配售与配置价值凸显，将逐步成为稳健中长期投资者的新选择。