无量上涨，美国楼市最后的疯狂？成交量连续下滑，但房价再创新高

美国抵押贷款利率飙升令购房者望而却步，尽管成屋交投下降，但房价还未明显降温。

当地时间21日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布最新数据，5月成屋销售总数年化录得541万户，续创2020年6月以来新低，前值为561万户，该指标已经连降四个月，5月成屋销量环比下降3.4%，较去年同期下滑8.6%。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，美国楼市经历了两年火爆行情，交投已基本回归2019年疫情前水平，房贷利率上升的影响尚未完全反映在上述数据中，预期未来数月房屋销量还将继续下滑。

30年期抵押贷款利逼近6%

美国利率大幅上行、房价不断上涨大大降低了房屋可负担性，购房者持观望态度。

今年3月16日，美联储启动自2018年12月以来的首次加息，6月15日，该央行再下猛药，祭出75个基点的加息，以抗击居于40年高位的通胀。过去三个月，美联储合共加息150个基点，联邦基金利率区间由0%-0.25%上调至1.5%-1.75%。

住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）的数据显示，30年期抵押贷款利率一路由4.16%飙升至2008年以来的最高水平5.78%。美联储主席鲍威尔在6月议息会议后的记者会上表示，7月会议上，50个基点和75个基点都在考虑范围。近日，30年期抵押贷款利正向着6%进发，利率走高将推高购房成本，抑制了购房需求。

房地产经纪公司Redfin同日发布报告显示，如果房贷利率为6% ，按每月还款额度2500美元来计，全美只剩不到46%的待售房屋能让美国民众负担得起；如果房贷利率为3%，那么全美接近62%的房源可被负担。另外，该机构统计显示，5月售出的房屋中仍有近六成的成交价高于挂牌价。

供不应求，全美房价再创新高

尽管成交骤降，美国楼市供不应求的局面仍然严峻。报告显示，截至5月底，全美待售成屋为116万套，环比上升12.6%，但较去年同期下降4.1%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量仅能支撑2.6个月，一般认为，6个月的库存供应量反应市场供需平衡，而去年楼市最热时，库存量仅为两个月。

待售房源严重短缺，供应受阻问题严峻，继续推动房价大涨。数据显示，5月全美待售房价中位数突破40万美元大关，较去年同期大涨14.8%至40.7万美元，创上世纪80年代末以来的新高，该指标已连续6年零3个月同比上涨，为有记录以来最长的升势。

按不同价位房源的交投表现来看，售价介于10万至25万美元的低端房源表现最为低迷，5月销售额较一年前下跌27%；售价介于75万至100万美元的房源，销售额同比大涨26%；售价超过100万美元的高端房源，销售额同比增长22%。

据美国地产网站Realtor.com的数据，市场上成屋平均待售时间仅为16天，是该平台自2016年开始跟踪这一指标以来的最快速度。5月，全现金交易金额占到成屋销售总额的25%，高于去年同期的23%；首次购房者比例由上一年的31%降至27%，历史上，该指标一般在40%左右，5月数据意味着许多有意“上车”人士因无力负担高房价而被挤出市场；上月，炒房投机客交易金额占成屋销售总额的16%。

Realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，短期利率走高正在推动房地产市场重置，楼市需要再平衡，随着买卖双方因应市场条件快速调整预期，把握市场方向也越来越具有挑战。该机构近期更新了楼市展望，预计今年房屋销量将低于去年。

消费者对房地产市场看法悲观，据房利美（Fannie Mae ）5月进行的一项调查显示，仅17%的消费者认为现在是买房好时机，该比例创下2010年年中以来的新底，去年同期则有35%的受访者持相同看法。