西安离顶级商圈有多远：历史基因难以复制，知名商业接连落户

“网红城市”西安，正在向“世界顶级商圈”大步迈进。

日前，高端奢侈零售百货品牌SKP在西安碑林区宣布将开建二期项目。此前在3月4日，太古地产宣布，内地第四座“太古里”将落户西安碑林区，预计于2025年底建成。

在传统城中心商业外移及萎靡的趋势下，有了太古里、SKP二期的重量级“加持”，能否重振西安老城区的商圈发展？

西安太古里项目效果图

来源：经济观察报

5月30日，陕西省城乡规划专家委员会副主任、西北大学城市与环境学院教授刘科伟告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），新商圈将有助于老城区焕发发展活力；同时，老城区商圈的功能布局如何更好地适应居民消费方式的转变，也是不容忽视的问题。

值得注意的是，商务部官网在去年发布《城市商圈建设指南（征求意见稿）》，支持特大城市打造“世界顶级商圈”。

万商俱乐部陕西会长、陕西泰里城商业管理集团董事长刘建西曾在接受华商报采访时表示，距离“世界顶级商圈”的定位，西安还有很大的上升空间。

第四座太古里选在西安老城

据“碑林发布”微信公众号消息，5月17日，碑林区召开西安SKP二期项目评审会，区政府与陕西城市投资运营集团有限公司签订项目入区招商协议。

会上，碑林区区长张帆表示，加快实施SKP二期项目，是构建西安国际消费中心城市的重要抓手，对于不断完善大南门商圈综合功能，提升城市品质，改善群众居住生活环境具有重要意义。

公开资料显示，西安SKP二期总建筑面积约62.22万㎡，总投资预计120亿元。

据每日经济新闻旗下微信公众号“粉巷财经”报道，西安SKP一期于2018年5月开业，延续了北京SKP的商业模式，有超过1300个国内外知名品牌入驻，开业后的第二个月，便以两天营业额破亿的业绩，迅速把业内同行甩到了身后。2018年-2020年，其业绩分别为24亿元、42亿元和58亿元，2021年总营业额达到80亿元，在2021全国购物中心销售额中排到了第18名。

另一个投资百亿的商业项目“太古里”，同样落地于西安核心地段——老城区碑林区。

据三秦都市报3月11日消息，西安太古里总建筑面积约26.92万㎡，与成都远洋太古里体量相当，总投资额约为人民币100亿元，刷新了太古里投资和体量的双纪录。

经济观察报3月4日报道称，西安太古里项目位于碑林区友谊路以南、长安路以西、体育场北路以北、朱雀大街以东，属西安市中心碑林区核心地段，项目地块为双条地铁线（2号线及5号线）交汇处，预计于2025年底落成。报道还介绍，除了交通便利之外，该片区的历史文化氛围浓厚，是著名的“小雁塔历史文化片区”，紧邻联合国教科文组织世界文化遗产“小雁塔”，以及始建于唐代的“荐福寺”；两处古迹均坐落于国家一级博物馆、全国4A级旅游景区西安博物院内。

小雁塔历史文化片区综合改造项目规划效果图

来源：华商报

老城区商圈能否重振旗鼓

近年来，随着电商的迅速发展以及受疫情影响，传统中高端门店遭遇不小挑战。

据华商报5月23日报道，西安银泰百货钟楼店在运营近14年后，即将告别。银泰百货此前曾对外回应，钟楼店确将闭店，银泰未来在西安的运营将主要以钟楼商圈的开元商城、曲江银泰百货、小寨银泰百货及西稍门的开元商城西旺店等展开。

据该报道介绍，十多年前，西安商业高度中心化，钟楼、东大街、解放路等城墙内商圈十分兴旺，然而，随着城市建设外延，商圈的新老交替成了常态。曾有一位商业人士向华商报提供了一份《西安各商场业绩》，2021年西安销售额处于前十的购物中心，位置均在城墙外。

西安秦商经济发展促进会会长朱林接受华商报采访时表示，西安城墙内的老城区，在建筑和规划格局上存在制约。随着西安城市的扩容，城市的商圈也逐渐扩容，新的商圈不断诞生，比如大雁塔商圈、南湖商圈、大唐不夜城商圈、大都汇商圈等等。新商圈的兴起，自然对传统商圈带来一定的影响。

西安碑林特色街区建设发展有限公司执行董事夏强则认为，商圈变迁与消费者居住、生活习惯密切相关，如今商业项目逐渐社区化，西安许多副中心，客流量已远超传统市中心。进城逛街，不再是年轻消费者必然选择，老城区要找到适合自己发展的定位。

然而，此次SKY二期和太古里为何都选择了西安老城区碑林区？

谈及选址理由，古地产行政总裁彭国邦接受经济观察报采访时介绍：“首先肯定会考虑地点，研判所在地的经济指标、社会发展指标等，也尤其喜欢一些有文化历史元素的地块；其次是交通便利性和连通性要好。”

事实上，早在2017年，西安市政府就发布了《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》，要将小雁塔片区以“一塔一院”为核心，打造成为集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安名片”和“西安会客厅”。这正与太古里擅长的“历史文化遗迹+商业综合体”模式不谋而合。

三秦都市报的报道指出，此次太古地产将与西安城桓文投携手，对该区域开展城市更新计划，打造一座新旧交融的“太古里”项目，营造耳目一新的沉浸式零售、文化和生活方式体验。

值得一提的是，SKP二期的规划也不只是主力打造高端商街业态。“粉巷财经”在报道中提到，SKP二期将配套建设高端公寓产品，若按规划拆迁修建，将大大改善老城区南门附近的环境，提升居民居住品质。

“粉巷财经”报道还称，随着西安SKP二期的建成、一路之隔改造中的合生汇，以及刚刚落地对角相望的小雁塔太古里三大明星商场，西安老城区商圈的振兴指日可待。

5月30日，陕西省城乡规划专家委员会副主任、西北大学城市与环境学院教授、刘科伟在接受澎湃新闻采访时表示，随着近些年居民生活水平不断提高，新的商圈将有助于老城区焕发发展活力；同时，老城区商圈的功能布局如何更好地适应居民消费方式的转变，也是不容忽视的问题。

刘科伟称，目前，西安的商圈布局呈现外拓和多极化趋势，符合城市发展规划，有助于完善老城区外围区域生活圈商服设施配置，更好地满足老城区外围居民消费需求。

西安短期内“难有”世界级商圈

2021年8月，商务部官网发布《城市商圈建设指南（征求意见稿）》（下称“《指南》”），支持特大城市“世界顶级商圈”的打造，并对商圈建设做了详细布局和分级。

《指南》提到，城市商圈主要是指在城市一定经济区域内，由若干个商业综合体和商业设施构成的商业集聚区，并以商业集聚区为中心向周边扩展，具有一定消费力、集聚力和辐射力的商圈，包括核心商圈、区域商圈和社区商圈。

《指南》还提到，对常住人口超过1000万的特大城市，在打造核心商圈的功能布局方面，应对标国际一流商圈和商业街，吸引国内外高端商业品牌和资源集聚，提升高端购物、文化旅游、金融商务等功能，打造一批世界顶级商圈。

西安是全球知名的文明时尚古都，同时也是人口总量超千万的超大城市，离加入世界顶级商圈“群聊”还差几步？

万商俱乐部陕西会长、陕西泰里城商业管理集团董事长刘建西接受华商报采访时表示，距离“世界顶级商圈”的定位，西安还有很大的上升空间。虽然在既有条件下，西安不乏一些商圈具备这样的潜质，但因为前期的土地和项目规划已经完成，这些前置条件的局限性，为未来商圈的打造戴上了“紧箍咒”，这些有发展潜质的商圈在短时期的建设、发展和经营过程中，还暂时无法打造出一个世界级甚至在国内能被推崇和认可的商圈。

商业地产专家王建红则表示，西安作为全球知名的文明时尚古都，未来商圈的发展，需承载不可复制的历史人文气质，特别是西安的城墙内和曲江，自带无法复制的历史DNA，两大区域遥相呼应，有望成为面向全球，具有文化、旅游人文观光功能的世界超级商圈，未来不仅仅是购物，而是人文、历史、艺术的全景化沉浸式消费场景。

澎湃新闻记者注意到，西安市统计局2021年9月发布了《2020年西安城市商业综合体调查报告》。报告提到，根据国家统计局报表制度要求，选取69家符合标准的城市商业综合体进行调查，从调查结果看，全市商业综合体总体运行平稳，也存在商业综合体同质化竞争日趋激烈、区域布局规划集中、发展规模参差不齐、核心竞争力不够强、服务管理水平不够高等问题。