白石洲的房子不愁卖！绿景中国吞不下深圳最大旧改，万科23亿抄底

本文来源：时代财经 作者：林心林

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绿景中国，终究还是没能凭一己之力撬动深圳白石洲这艘"旧改航母"。

6月7日深夜，绿景中国发布公告称，附属公司智慧城市发展有限公司、目标公司深圳市四达实业发展有限公司，与万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。

据此，万科方面同意向目标公司注资约23亿元，其中1.71亿元将注入目标公司的注册资本，占目标公司经扩大股权约8%，而结余约21亿元将入账列为目标公司的资本储备。

紧随认购事项完成后，万科方面将于目标公司经扩大股权中拥有约8%权益，而绿景中国在目标公司的权益将由100%摊薄至92%；并且万科将以20%的比例享有项目第三期及第四期的盈利分派。

时代财经了解到，目标公司拥有项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司100%股权，项目公司为深圳市南山区沙河街道沙河五村城市更新单元项目的运营主体，即白石洲旧改项目。

也就是说，万科以23亿元入股了绿景中国手中最值钱的巨无霸旧改项目。

十年白石洲，绿景吞不下旧改巨无霸

即便放在整个深圳市场，白石洲也具有代表性。

据悉，白石洲项目位于深圳南山华侨城富豪区，总建筑面积达358万平方米，此前深圳南山管理局曾表示，"如若顺利推进，白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母"。目前，周边楼盘房价已经上涨至10万元-15万元/平方米的水平。

无论是土储规模，还是利润空间，这个巨无霸旧改项目对于房企都具有巨大的吸引力，因此在早期招标时也引来了保利、华润、佳兆业等房企们争抢。

尽管引人艳羡，但对于开发主体绿景中国这家中小型房企来说，吞下这一项目并不容易。前期，绿景中国对于白石洲项目的跟进已长达十余年，协助白石洲村委完成了改造前的各项工作，终于熬到了如今收成的时刻。

按照计划，项目将分为四期滚动开发，开发周期约为8到10年。在今年4月的投资者交流会上，绿景中国管理层还喊话："白石洲项目经过多年的耕耘，如今已经正式启航。"

据绿景中国方面介绍，目前白石洲一期预售地块已经四证齐全，并且正在进行工程建设，预计2023年就可以开始预售，进入收成期，一期可售货值大概300亿元。

但仅过了两个月，绿景中国拉来了老大哥万科。

对于出售股权的缘由，绿景中国解释称，该认购事项将为白石洲第三期及第四期筹措资金，并减低目标公司对公司财政支援的依赖程度。

事实上，绿景中国对这一项目所需要耗费的资金并非没有预期，土地出让金、对村民的补偿金和建筑成本等都需要大量现金流。2021年，绿景中国便透露，整个白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。

然而，目前深圳乃至全国房地产市场尚未完全恢复，项目入市及销售结果仍存在不确定性，因此市场对于白石洲项目预售开始前的资金实力倍加关注。

万科抄底，股东感叹"捡了大便宜"

可以说，白石洲的成功与否，直接关系到投资者们对于绿景中国的态度。在今年4月份的投资者会上，管理层也曾直言："绝大部分股东投资绿景的原因也是在投资白石洲"。

短期来看，绿景中国的债务和资金链备受关注。2021年年报披露，绿景中国的现金余额为72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元、受限存款33.80亿元；但一年内到期的有息负债约为98亿元，现金短债比仅为0.74，偿债压力并不小。

其中，绿景中国已针对14.6亿元可转债和14亿元境内小公募两笔债务与投资者做沟通，争取存续。而据时代财经了解，投资者是否愿意对债务存续，取决于白石洲的进度能否达到预期。

因此，绿景中国亟需资金来保证白石洲项目的开发，以进一步支撑整个公司的发展。"认购事项有助于优化目标公司的财务结构，并支持后续于市场上的业务发展。透过引入万科，公司相信将会提高投资者对集团的信心，同时为集团提供更多融资选择。"绿景中国于公告中表示。

从股价表现来看，显然投资者也投了赞成票。截至6月8日收盘，绿景中国股价每股报收1.24港元，上涨42.53%，盘中一度涨幅超50%。

而对于万科来说，做这样一笔高利润的投资显然也不亏。

以项目本身为例，一期至四期可售面积分别为20万平方米、10万平方米、60万平方米以及70万平方米，即三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成。按照一期可售货值300亿元粗略推算，三、四期的可售货值规模至少超过千亿元。

而目前，白石洲旧改二、三、四期签约率已经超过90%，只要达到政策所要求的95%签约率就可以确定实施主体。绿景中国此前曾披露，预计2022年底项目整体签约率可以达100%。

值得一提的是，认购协议中，万科与绿景中国还达成了"兜底"协议。

根据交易公告，倘若白石洲项目公司未能于2025年12月31日前就项目第三、四期取得所有四项证书或许可证，或买卖双方未能就项目第四期整体发展规划达成协议，万科可选择退出，并由绿景中国回购股权，且回购代价至少为12%的年回报率。

进一步而言，倘若绿景中国未能按期回购股权，万科针对第三、四期的盈利分派比例将由20%提高至40%。

有万科股东向时代财经表示，"这笔交易万科显然是稳赚不赔，可以说是抄底捡便宜了。"

不过，截至6月8日收盘，万科A股价报17.54元每股，仅上涨0.63%。