民营房企“示范生”率先发债，行业信心逐步恢复

文|AI财经社 汪雯

编|姜来

民营房企发债窗口正在开启，融资困境迎来破局。

5月18日，碧桂园地产集团有限公司发布公告称，拟向专业投资者公开发行公司债券(第一期)，发行金额不超过5亿元，期限将为3年期，附第1年末及第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

5月20日晚间，碧桂园地产已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标过程。最终，碧桂园公司债券的发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

这是碧桂园被监管机构选定为示范房企后，首次发行人民币债券。在业内人士看来，龙头民营房企的示范效应，将帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。此外，政府支持民营房企融资措施加快落地，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境。

2022年，房地产行业基本面和资金面持续下行，板块营收放缓、毛利率继续下行，房企的日子普遍过得艰难。但在这种行情下，碧桂园不仅被监管部门列为示范房企，还能顺利发债，足见它作为头部房企的较佳的基本面以及持续经营能力。

不过，让外界好奇的是，此次发债是以示范的方式进行，通过优秀企业来引导公司债回归正常渠道，那么此次碧桂园发的债究竟是什么？又能为其他房企起到哪些示范作用？

01 CDS是什么？

碧桂园的顺利发债，让不少优质的民营房企看到了拿发债融资的“入场券”曙光。而在碧桂园这次的债券发行中，CDS信用保护合约的使用是一大亮点。

去年四季度以来，相关部门已出台多个融资支持方案，为房企纾困。与过去几轮融资支持不同，此次拥有了信用保护工具加持。

早在10日前，交易所债券市场就推出民企债券融资专项计划。该计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持民营企业债券融资。

很快市场传出消息，碧桂园、龙湖、美的置业被选为“示范房企”，将陆续发行人民币债券，同时创设机构还将发行信用违约掉期（CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）信用保护工具，帮助民营地产商逐步恢复公开市场融资功能。

信用保护工具是一种用于转让信用风险的金融衍生品。在约定期限内，信用保护买方向卖方支付一定的信用保护费用，当发生债务人违约、破产等约定的信用事件时，卖方按约定向买方承担部分或全部债务偿付责任。

数据显示，截至2020年6月末，民营企业债券融资支持工具通过创设信用风险缓释凭证、信用保护合约及直接投资民营企业债券等方式，已支持100多家民营企业发行债券244只，累计发行金额1261亿元。

据了解，信用风险缓释凭证（CRMW）和信用违约掉期（私募CDS），都是信用保护工具的一种，由银行间交易商协会于2010年和2016年先后推出。

两者各有不同。CDS为一对一的合约类产品，不可流通；CRMW则为标准化凭证类产品，可在二级市场流通买卖。此外，CDS针对的是债务发行主体，可覆盖特定企业的一揽子债务或信用事件，而CRMW仅对发债主体的单一债务进行保护。

碧桂园此次债券的发行就启用了CDS信用保护合约。早在2020年6月，红星美凯龙发行公司债时就使用过CDS。不过，此前还没有房企在发行境内债时启用信用保护工具。

有分析人士表示，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措。信用保护合约相当于为投资者上了一层保险，降低风险冲击。同时，证券公司等信用保护卖方为债券发行人提供增信，有助于降低企业发债融资成本、提升发行效率。

对于房企而言，信用保护合约的使用，可有效扩大直接融资规模。这对当下的房地产市场和房企而言，不啻为久旱中的甘霖。

华泰证券在研报中称，本次以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实。更为重要的意义在于，这次政策利好，将在一定程度上提振房地产市场信心，促进改善房企融资环境。

02 房企融资的春天到来？

碧桂园这笔债券是民营房企中首批带有信用保护工具、并成功发行的境内信用债。有分析人士表示，该笔债券的发行具有标志性意义，向市场传递出积极信号。

示范房企率先试水“债券发行+信用保护”融资方案，成功破局融资困境，这在某种程度上体现了优质房企穿越周期的能力。

亿翰智库研究总监于小雨表示，此次政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。包括碧桂园在内的三家示范房企自身基本面比较好、安全边际较高。

2021年，碧桂园实现权益销售金额5580亿元。今年一季度，碧桂园权益合同销售金额约992.3亿元，累计权益销售回款率达95%。在行业下行的周期里，碧桂园的基本面并未受到太大冲击。

而碧桂园在财务上也保持着一贯的稳健风格。财报显示，截至2021年底，碧桂园现金余额约1813亿元，现金短债比约为2.3倍，净负债率下降至45.4%，拥有相对充足的可动用现金储备，短期偿债无忧。

今年以来，摩根大通、中诚信国际等多家券商、机构上调或维持碧桂园评级。在他们看来，2021年碧桂园的业绩反映了在不利的宏观环境、严格的房地产政策和激烈的行业竞争下，公司业务仍表现出较强的韧性。

中指院认为，随着这一轮行业调整，一方面以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了上年的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。

因此，他们预计资金流向将出现两极分化情况，更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集。在这种情况下，碧桂园等优质房企未来会凭借更加稳健的财务状况稳步拓展融资空间。

而在行业人士看来，碧桂园等示范房企债券的成功发行，更重要的意义在于，标志着民营房企发债窗口开启，释放出了“民营房企融资环境回暖”的积极信号，监管层也向市场明确释放了对民企融资的支持和鼓励。

近期政策暖风频吹。中央政治局会议多次涉及房地产相关内容，为地产政策的宽松进行定调，强调有效管控重点风险，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管等。

今年以来，多部门明确指出，支持民营房企融资。中国人民银行、证监会、银保监会等部门也分别召开专题会议，均谈及房地产融资、房企发债等问题。

眼下，房企融资环境正逐步改善。远洋集团等优质房企已“敲开”海外融资大门。同时，房地产开发贷和并购贷正有序发放。5月6日，中国人民银行表示，房地产开发贷一季度增加2900亿元，比去年四季度增加4414亿元。而截至目前，并购贷额度放行超1700亿元。

此外，根据中指院统计，今年以来全国已有超百城调整房地产政策200余次。5月15日，央行、银保监会下调房贷利率下限，进一步降低居民购房成本。

多家机构认为，近期地产政策利好频出，体现了政策化解房地产风险的决心。政策密集托底之下，市场对地产信心有望加速回暖，推动改善房企销售回款、融资，地产销售拐点有望提前到来。

此次监管层通过信用保护工具支持地产民企债券融资，无疑又是一剂“强心针”。有业内人士预计，地产行业供需两端政策修复将加速推进，推动行业格局加速优化。

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