试探、观望、抢收、涨价，政策强刺激下的楼市真实情况是这样的

为支持楼市发展，从3月份至今，已经有超120个城市“因城施策”出台楼市调整政策。目前除四大一线城市外，包括杭州、南京、武汉、长沙、成都、西安、郑州等二线热点城市均出台了多项的楼市宽松政策。

这些新政策主要聚焦在购房资格、限售、公积金贷款额度和首付比例、支持二孩三孩家庭购房等方面，满足刚性和改善性住房的合理需求。信贷政策方面，各地房贷利率数次下降后，目前最低可降至4.25%，为近年来新低。

一系列支持政策叠加房贷利率大幅下降，各主要城市的楼市状况较前期出现改观，市场活跃度开始提升，但由于整体宏观经济和疫情带来的影响，购房者依然存在观望情绪，各主要城市的楼市成交量提升并不明显，整体市场热度和信心仍有待恢复。

界面新闻选取了数个长三角、大湾区热点城市，北方重点城市及中西部核心城市，通过与房企一线区域负责人、项目总、市场分析人士和购房者的交流，来观察这些城市的政策效力和市场恢复情况。

南京：政策逐条出，买房人还想等等

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过去一个多月时间里，南京房地产市场“暗潮涌动”。

自4月中上旬开始，南京在超过40天的时间里，不断传出楼市调整信息，包括分区域限购调整、新房限售时间缩短、二孩家庭可多买房等。

区别于过往政策收紧时一次性的官方发布，南京这一系列政策为逐条、分批次单独落地。

一位南京业内人士告诉界面新闻，这样逐条逐步的发布方式，主要是对市场接受程度的不断试探：“一方面如果放出部分效果好，就可以及时收手，不需要再对市场进一步支持；另一方面如果步子迈得太大，又有及时回寰的余地。”

但反映到市场层面，这种小心试探反而有了更浓重的观望情绪。

多位中介表示，一系列政策出台之后，可以感受到看房人变多了，但并却不急于购房，“很多人都觉得，如果再等一等，也许会有更宽松的利于购房者的政策出台，并不急于现在就买。”

黎梦所销售的城北楼盘中能建城发·江境，是南京一个非热点板块的改善型项目。她告诉界面新闻，最近并未感受到政策出台后给看房人带来的变化。

“没觉得看房人变多，虽说银行现在最低可以给出4.25%的首套房利率，但还是噱头居多。我们合作的银行，大部分实际上首套房利率在4.45%-4.8%的水平，二套房利率也超过5%。”

袁亮所在的南部新城项目保利锦云台情况则略好一些。作为南京近年来受认可的热点板块之一，袁亮统计，政策陆续出台之后看房人数量比之前增加了约10%左右，购房意向也增强，但最终成交量还是没有明显的增长。

“政策出台后，买房人的确比之前对市场回暖更有信心，但大家手上没有买房的钱了。”袁亮认为，不少购房者表达出对资金的担忧：“疫情之后收入下滑，对家庭大笔支出的态度明显更谨慎保守。”

网上房地产数据显示，截至5月26日，南京当月全市新房成交量达到4759套，4月总成交为4980套，而政策未出台的3月总计成交5666套，整体成交量并无明显改善。与去年5月总计成交12192套新房相比，更有不小差距。

开发商玩加装修包的营销策略

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4月初，苏州率先调整了限售限购政策，降低购房门槛，成为这一轮楼市调控中长三角区域最早出台支持楼市政策的城市。

此后5月上旬，苏州又再度放宽了落户和限售条件。政策两度调整，加上较早将房贷利率下调至二线城市最低水平的4.25%，苏州一些新盘和二手房市场恢复了活力。

对于开发商来说，在售项目的限价放松后，他们的营销花样也会更丰富，一家开发商就出台了加装修包的营销策略。

界面新闻注意到，吴中区域太新锦麟壹品的一位销售发布消息称，“因为新政之后太湖新城板块备案价都有上涨，周边东望项目有15-25万装修包、中信的项目也有25万装修包。我们也在推进装修包事项。对购房者来说，在6月1日之前买就是省钱的，以认购时间付定金为准。”

苏州一位开发商对界面新闻记者表示，近期一些项目限价确实有提高，但锦麟壹品还有大半房源卖不出去，苏州市场信心并未完全恢复，此时加装修包项目去化可能会更难。

相比于借势提高售价的项目， 位于苏州科技城高新区的浅悦静庭项目在5月14、15日两天内成交了37套，项目销售在微信群里刷屏“请勿推荐”。

在苏州新政后的十多天，有多个纯新盘领取预售证，成交方面，自5月7日新政后，5月9日-5月15日这一周苏州市区的新房住宅成交1219套，环比前一周增加681套，涨幅高达126.58%。

但这样成交量明显提升的项目仍是少数，一位苏州项目营销总告诉界面新闻，目前仍只有性价比高的新盘去化有提升。

相比新盘，在苏州宣布二手房不限售后，市场上的挂牌房源明显增加，中介们也忙了起来。

一位中介人士对界面新闻表示，在5月份第二次楼市新政后，他所在的门店明显忙了很多，多次加班到凌晨。

成交量上，苏州二手房在5月9日-5月15日成交了799套，环比前一周增加443套，涨幅124.44%。

“从目前的市场行情看，局部区域的新房和二手房成交量确实有提升，此前因为3月份疫情影响，如今生产生活恢复正常后，市场有反弹。但苏州市场能否整体复苏，还需要观察”，上述营销总对界面新闻表示。

东莞：有房企赶在政策出台当天涨价

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今年一季度住宅成交量创下近十年新低后，东莞在5月中旬出台了7条政策来提振楼市。

由于这次调控政策力度较大，措施较多，政策效力明显，市场成交量出现回升。

上周（5.23-5.29）东莞新建商品住宅网签416套，环比增长119%，为年内单周第二高；二手住宅网签465套，环比微升，连续2周保持在460套以上。

自新政落地后，东莞新盘售楼处的来访量也明显上升。在“莞七条”出台后的次日，合富研究院监测的楼盘来访量创下记录，为2022年单日最高。

成交量上来后，价格也有涨幅。数据显示，5月第三周，东莞新建商品住宅网签均价为26900元/平方米，环比上涨12%；二手住宅网签均价21157元/平方米，上涨10%。

出于对这次楼市政策的信心，奥园在东莞的一个项目于当天宣布价格上调2%，且所有特价政策一律取消。

奥园方面告诉界面新闻，“涨价属于项目随行就市的营销策略。”

对于奥园这类出险房企来说，如今能保证项目的快速去化，其实比追求更高盈利要紧迫，之所以会涨价，是因为本身项目区位较好、性价比也不错，更重要的是准现房销售，让购房者打消后期交付难的疑虑。

地产分析师严跃进对界面新闻表示，一些局部市场和局部项目通过此类涨价，客观上希望增加多一点的销售业绩和销售金额，以缓解企业资金压力，是基于市场逐渐触底所做出的企业定价和营销行为。

当然，在东莞像奥园这类涨价的项目依然是少数，更多的新盘依然面临去化的考验。

一位代理新盘的中介对界面新闻表示：“新政发布后，来访量虽然增多，但真正买房的人并没有明显变多，不少客户都还在观望。”

东莞的房企人士也告诉界面新闻，除个别项目外，新政后的市场并未整体回暖，还需要首付等政策配合。我们了解到，现在有开发商打出了首付0.5成的促销组合拳，希望能够刺激购房者。

郑州：多重政策支持下楼市恢复缓慢

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郑州早在3月1日就发布了提振楼市的18条政策，不仅是第一个取消“认房又认贷”的省会城市，还重启棚改货币化，向房企、购房者表达了十足诚意。

政策出台后，郑州楼市曾出现短暂回暖。但因疫情反复，楼市再次低迷。

郑州市场人士告诉界面新闻，新政发布后差不多20天，新房成交确实有回暖，二手房市场也很努力，但新房市场因为开发商信用问题、停工问题等，实际成交量并没有明显回升。

以在郑州销售位于前列的融创为例，他表示，融创不少项目停工后，他们的代理团队转而为其他开发商的楼盘做代理销售。

目前郑州的政策支持力度不可谓不大，房贷利率、首付门槛、信贷方面更进一步降低。

郑州首套房贷利率执行4.4%的新楼数量超过100个。同时，还有包括融信奥体世纪、美盛金水印等项目开始执行20%的首付。放款速度上，二手放款时效已下降至2.4天。

根据郑州市住房保障和房地产管理局数据，新政出台后，郑州3月新房成交了9680套，4月新房成交了8802套。二手房方面，3月成交了5273套，4月成交了6293套。新房和二手房相比新政前成交量都有明显提升。

但5月初郑州因疫情进入静默期，楼市再度受到影响。最近随着疫情好转，新房市场个别项目也再度实现快速去化，这对提振市场信心起到了促进作用。

5月26日，位于郑东新区的改善项目华润幸福里推出360套房源，10分钟内成交356套，实现销售20亿，去化率达99%。

郑州一位开发商人士对界面新闻表示，幸福里项目的热销具有特殊性，郑东新区新房稀缺，且房价有一定的倒挂空间。总体来看，目前市场上有且只有这一个项目卖得不错，其他楼盘表现都很一般，市场仍处于缓慢恢复阶段。

哈尔滨：开发商以价换量抢收

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从去年10月至今，哈尔滨已多次出台政策提振房地产市场，今年3月份更成为首个取消限购限售的省会城市。

虽然楼市政策一直处于相对宽松的层面，但受供应持续放量、疫情停工、购房者收入预期下降等影响，楼市仍处在恢复阶段。

据中指研究院数据显示，今年1-4月，哈尔滨房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额、销售面积分别为39.5亿元、38.5万平方米，而今年第一季度分别为33.9亿元和32.9万平。

这意味着，4月份占据哈尔滨大部分新房市场的10强房企，合计才增长了5.6万平方米销售面积，实现销售额5.6亿元，与3月份17.6万平方米、18.8亿元的数据表现相比下滑68%、70%，量价齐跌。

“5月开始复工复产了，整体市场暂时还没有多大的变化，但有些项目出现小幅回暖，疫情期间积压客户最近走动，到访量比3月份增加了不少。”一位当地中介人士指出，当下新松璟荟祥府、万科金域悦府等为哈市热销项目。

一位TOP10房企哈尔滨营销人士向界面新闻证实，生产生活逐步恢复正常后，各案场到访量较疫情前有大幅提升，但客户观望情绪较重。目前哈尔滨市场仍然处于以价换量阶段，促销、抓回款依然是现阶段房企的主要目标。

“今年以来新房价格降幅普遍在5%左右”，上述人士对界面新闻透露，从去年下半年开始，不少开发商就开启“抢收”模式，主动降价销售。

这也是当下多个项目成交有小幅回暖的主要原因。据贝壳新盘动态显示，万科金域悦府3月20日项目均价为12000元/平方米，5月19日下调至10500万元/平，较两个月前价格下调12.5%。

新松璟荟祥府5月12日也从3月份的单价11000元下调至9800元，并且买房送车、置业三重保障（交付保障金、置业膨胀金、全线准现房）等营销方式。还有项目采用特价房、内部员工优享房源等，可从原单价1.2万左右下调到8000元，总价可优惠30多万元。

上述房企人士告诉界面新闻，虽然有一些减免税的政策和金融政策出台，但购房者仍在等待更多有效的、有针对性的强心政策，同时稳定购房人群收入，才能实现市场逐步回暖。

多位快手哈尔滨中介主播近期也在宣传利好政策，5月中旬黑龙江与华为、腾讯、京东、百度等6家科技公司在哈尔滨落地项目的签约，在他们眼中，这是提升家乡经济、留住人才的希望。

成都：购房者等来了更多政策利好

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继5月16日将近郊区不纳入限购范围后，西部核心城市成都在5月31日晚间又出台了数项楼市支持政策，包括下调公积金贷款首付比例、降低外地户籍居民购房门槛、增加二孩以上家庭购房套数等政策。

这对于无房家庭、刚需购房者和改善性家庭来说，是比取消远郊区限购更实际的政策支持。

已执行两周的远郊限购取消，对成都楼市并无过多影响。负责成都成华区的房产经纪人谢苏告诉界面新闻，虽然咨询的客户较之前有增加，但带看量依然和前几个月一样，保持在平均15组/月，成交量并无变化。

另一位房产经纪人曾钰也认为，当前成都楼市虽然稍有回暖，但更多是因为疫情消退和新盘推出，部分项目如华润置地未来之城热度较高，与新政关系不大。

从成交量价上可见成都楼市的韧性。4月份，成都同期的新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.7%，涨幅均居70城之首，同时新房成交总量仍处于全国第一梯队。

到5月份，成都二手房市场回暖趋势更明显，高新区、锦江区、青羊区、成华区以及双流区等多个区域成交价环比上月均有一定涨幅，且成交量仍然保持在1万套以上，处于历史高位水平。

新房市场表现更好，5月份接连推出两个万人摇号盘。如三圣乡锦江大院推出774套房源，有接近6万人报名参与摇号，综合中签率仅1.33%。另一项目成都新鸿基悦城3期，在购房登记首日就出现了10万人报名的局面。

整体来看，近期成都楼市复苏迹象明显，但各区域、各板块呈现冷热不均情形，项目分化严重。如天府新区等区域新房去化率可高至100%，但外围区域多个滞销项目去化率仅5%左右。

房贷利率下调也为购房者带来了实质性利好。去年同期，成都的首套住房利率一度高达6.125%，但现在已下调至4.6%，是成都有史以来利率最低的阶段。

利好政策陆续发布，人们对购房话题的讨论也多了起来。付生告诉界面新闻，近期利率下调以及全国多个城市政策出台，影响力也辐射到了成都，最近身边不少朋友都在考虑购房。“主要也是相信成都后续的市场支撑力，不过目前还是处于犹豫中，不清楚是否还会有更多优惠政策出来。”

一位成都本地的房产研究人员向界面新闻分析，从市场反馈来看，“5.16新政”一方面是限购政策调整，但同时可能令成都中心城区的无房资格增加，真正无房家庭、刚需购房者还需要更实际的政策支持。

他们等待的政策也终于落地，5月31日的新政中，就降低了外地户籍在成都买房的限制，现在只需要一年社保，此前的要求是连续两年的社保，同时本地户籍家庭也能在近郊区多买一套房。

这位研究人员告诉界面新闻，新政落地实施后，将增加不少刚需和改善性购买力，对目前已经出现回暖的成都楼市来说，会起到更大的促进作用，进一步激活市场。

后市如何？

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从界面新闻选取的这些区域热点城市来看，虽然政策效力还有待持续观察，但对局部楼市的支持作用已经显现。

这些城市需要的是，随着后续经济大盘稳住，各项新政逐步落地并发挥效力，购房者逐渐打消观望情绪，市场成交量和楼市活力才会真正恢复。

但对一些三四线城市来说，可能支持政策的出台和效力更不明显，这些城市在购房人群、购买力方面，与二线城市相比存在明显差距，随着近两年大规模货币化改造退出，原本有限的购买力很难消化掉新房的增量。

陈文是一家头部房企在湖北中西部区域的负责人，他管辖的区域涵盖了荆州、宜昌、天门和恩施州等三四线城市。

他告诉界面新闻，虽然这些城市近期也各自出台了不少楼市支持政策，但效果很有限，他所在区域的项目整体销售仍然在下滑，来访量也明显减少，同时地方政府出于保交付压力，对预售资金的监管也更严格。

“这些地方政府都面临着一定财政压力，原本应该给企业的退税近期也暂停了，同时还加强了对企业税务的清缴力度，在一定程度上使企业的短期资金压力更大。”陈文说。

在中部一些三四线城市遇到类似情况的还有央企开发商。一位TOP10央企的江西区域负责人告诉界面新闻，他所在区域的项目，也没有感受到销售回升，现在主要问题是购买力不足，购房者观望情绪重，短期内要转变并不容易。

在他们看来，这些城市的销量要有明显回升，最重要的是各地经济发展预期要稳住，他们所处房地产市场也需要更利好的政策出台，如降低首付比例，直接解决购房资金问题，在叠加已出台的有效购房优惠政策，给购房者切实减负，政策效应才会明显。