贝壳一季报：Q1营收125亿（贝壳三季度营收超200亿）

5月31日，居住产业数字化服务平台贝壳(NYSE:BEKE；HKEX：2423)发布2022年第一季度财务业绩。

贝壳一季度成交额(GTV)为5,860亿元(人民币，下同)，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%，与贝壳业绩指引上限持平，超过了市场的一致性预期；经调整后净利润为2,800万元。一季度至今，数十城松绑楼市调控政策，以支持合理需求释放，宏观政策环境也在不断转暖，但随着新冠疫情再次扩散，市场复苏呈现相对分化迹象，贝壳的房产交易业务的业绩也因此受到短期影响。但与此同时，在一体两翼战略开局之年的第一季度，一体（房产经纪事业群）和两翼（整装大家居事业群与惠居事业群）之间逐步展现出高效协同，两翼业务逆势高速增长。随着圣都家装与贝壳的全面融合，二者的协同效应正不断显现；而贝壳租房业务发力点也更加清晰，分散式租赁管理“省心租”业务取得突破。

贝壳董事长兼CEO Stanley Peng表示：“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性。随着市场逐步触底恢复，‘一体’房产交易业务将进一步聚焦切实为消费者和服务者解决问题，关注效益的提升。‘两翼’家装家居和租赁业务要稳扎稳打‘生根’，尤其是在完成圣都家装的交易之后，融合和快速发展成为全年主题。”

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“一季度交易量处于相对低位，贝壳适时地进行了一系列管理动作优化，使我们更好地在后续市场恢复中把握机会。我们同时投入更多精力助力长期能力的培养和建设。展望未来，我们对‘一体两翼’战略充满信心。我们将努力抵御短期波动，更为重要的是，我们将在‘美好居住’这一蓬勃发展的领域持续探索，推动对行业的产业升级，为行业和客户创造不可取代的价值。”

财报发布同时，贝壳宣布拟建立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元的ADS（美国存托凭证），这凸显了公司对自身未来长期且可持续增长潜力的信心。该计划将待公司股东大会的一般性授权获批后尽快开始进行。

“一体”业务：持续抵御触底趋势，聚焦效益优先

为了应对楼市短期各方面的不确定性挑战，贝壳核心关注三个层面：经纪人人效提升，让其服务更专业、留存更久；消费者体验提升，使其交易更安心、风险有兜底；对客户理解更深，助力开发商产品力更强、回款更快。此外，贝壳通过精兵简政、降低非必要投入，提升效率和效益。

聚焦“效益优先”，贝壳通过精细化、网格化管理，更好实现合作等关键指标的运营，提升作业效率；围绕着房源、客源、带看的关键节点，持续提升二手交易能力。贝壳的科技优势在疫情期间也得到了进一步的发挥。3月中上海因疫情封城后，贝壳VR周度商机量环比提升70%，VR带看量环比提升160%。一季度贝壳APP+小程序的总MAU约3,970万，环比提升6%。

根据贝壳研究院数据，第一季度全国二手市场GTV同比下降52%。同期，贝壳存量房交易GTV为3,741亿元，同比下降45%，二手房交易GTV同比下降46%，略好于市场水平。

根据国家统计局数据，一季度全国新建住宅销售GTV同比下降26%，是1999年以来第二大单季度跌幅；同时一季度克而瑞百强房企销售额同比下降47.6%。贝壳新房一季度完成1,927亿元GTV，同比下降44%。在新房交易服务方面，贝壳平衡规模增长和风险管理：短期降低高风险项目合作、增加快佣类业务收入，加大与国有房企、优质开发商的总对总合作，同时拓展服务和产品，切实赋能开发商提升客研、产品研判能力和销售效率。

一系列韧性举措落地，提升了平台利益相关方对抗周期风险的能力，降低了优质人店产能流失的速度。一季度末贝壳连接门店数超过45,700家，环比下降10%；活跃门店数接近43,000家，环比下降5%；连接经纪人数超42.7万人，活跃经纪人超38.1万人，环比均下降6%。

“两翼”业务：家装家居逆势增长，租赁业务实现突破

一体两翼战略转向为贝壳穿越周期提供了坚实基础。

一季度，关键一翼的贝壳家装家居业务取得了逆势高速增长。贝壳在4月底全面完成了对圣都家装的收购。圣都和贝壳的协同效应，在导流、供应链能力、交付能力、运管能力提升上都有非常明显的体现。根据中装协数据，一季度家装行业总产值同比下降25%-30%，而假设圣都业务并表的情况下，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6,500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

房产交易服务业务的导流能力得到展现。一季度，贝壳一赛道（房产经纪业务）转介绍客户已经贡献约23%的合同额。一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。在一赛道的支持下，家装一季度重点城市拓城顺利，其中上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额同比增长分别实现约550%、290%、100%、130%。

交付方面，贝壳通过线上Home SaaS系统和线下结合的方式进行交付的品质管理、工艺管理及工期管理，实现交付效率和交付品质的双重提升。依托系统化施工过程管理及工程排期科学管理，贝壳家装品牌“被窝”交付工期已经达到行业领先，第一季度达到仅98天水平。

另一翼的贝壳租房业务，分散式租赁管理“省心租”业务实现了从0到1的突破，一季度收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17,000套，较21年末增加37%，进入城市数量从去年末3城增加至8城。集中式公寓方面，首个通过“轻”托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目在上海徐汇区落地，总体量达2,978套，月租金最低至2,700元，出租率已达98%。