西安楼市新政48小时：商品房成交量激增，区域热度分化明显

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本文来源：时代周报 作者：胡天祥

“西安‘528’楼市新政之后，市场交易一下子活跃了起来。”在西安一家大型中介机构供职的刘涛（化名）告诉时代周报记者，新政后的第一个周日（5月29日），其所在的门店共卖出将近20套新房。新政前的多数周日，该门店只能成交2~3套新房。

5月28日晚10点，西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（下称“《通知》”），内容包含放宽限购标准、降低限售年限、降低公积金贷款首付比例、提高住房公积金贷款最高额度、放宽“刚需家庭”判定标准等具体举措。

“二手房方面，更多二手住房可以上市流通，不少房东也有涨价的意向。”刘涛告诉时代周报记者，新政后购房者观望情绪减弱，楼盘到访量增加，部分一手楼盘计划6月涨价。

中介关于涨价的说法，并未得到业内人士的认同。

西安一家开发商中层告诉时代周报记者，新政对于价格的影响，短期之内不会显现出来。本次新政更多是从降低购房门槛、去库存的角度出发，整体政策力度比较温和，大概率不会形成涨价预期。

西安一家研究机构负责人也告诉时代周报记者，本次新政的覆盖面和放松力度并没有中介说的那么大，更多是放宽了刚需的准入而已，所以对价格难以形成刺激。

据链家网显示，目前西安在售二手房高达10.6万套，比肩广州（10.8万套），超过北京（8.9万套）。值得注意的是，西安5月18日二手挂牌量为10.51万套，不到2个星期增长近1000套。

缩短限售时长

“新政之后，许多之前没有买房资格的，现在有了。另外，公积金贷款比例下调之后，首付也低了。”在刘涛看来，本次政策力度高于预期，有助于市场交易进一步活跃。

《通知》指出，为保障合理住房需求，从西安市外迁入西安市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年；非西安市户籍居民家庭购买住房的，须持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。

此前，外地迁入户籍购房前需落户满1年且连续缴纳12个月社保，非西安市户籍购房前需连续缴纳5年社保或个税。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，上述政策有助于释放新落户人口和外来人口的购房需求，体现了对合理住房消费需求的重视和肯定，有助于后续市场交易的进一步活跃。

限售标准亦有优化。

原限售政策为商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》。《通知》调整为商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年。

二手住房的原限售政策为《不动产权证书》取得满５年。《通知》调整为《不动产权证书》取得满２年。

严跃进表示，调整限售政策客观上使得购房者的房源交易便利性增加，利好此类群体后续通过房源交易获得新的购房资格和购房能力，进而激活换房和改善型购房需求。

《通知》对公积金贷款首付比例、贷款额度也进行了调整。

其中，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%。额度方面，通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

美城机构发布研报指出，住房公积金贷款金额增加，以较商贷更低的利率获取贷款，有效减少利息支出，缓解贷款客户还款的压力，有助于刺激这部分购房者置业。

此外，《通知》明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

严跃进指出，目前全国各地针对二孩三孩家庭都落实了新的购房刺激和鼓励政策。此类政策将有助于带动相关住房市场的交易活跃。此外，西安修改“刚需家庭”的定义，值得其它城市关注和借鉴。

保利投顾发布研报指出，本次政策调整，主要保障刚需客户及首次置业客户需求。其中，购房门槛降低，将有效促进购房需求的释放。对于之前无房票的客户来说，是上车置业的利好窗口期。二手房交易规则的重新制定，也将重振行业信心，提高二手房市场活跃度。

区域热度进一步分化

作为全国第九个、西北地区唯一国家中心城市，西安房地产市场从2016年3月份开始逐渐升温，新房更是连涨超过60个月。

不仅如此，在“万人摇号买房”这一指标上，西安更是不输一线城市。

据机构统计，西安2021年房源供应量达到82333套，线上登记家庭数71万余组，核验通过家庭数52万余组，平均超6组家庭抢购一套房源。整体供不应求，摇号便成为西安楼市的常态。

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据统计，2021年西安共诞生了13次“万人摇”，涉及8个项目。

其中，中国铁建·万科翡翠国际更是以33763组家庭摇号刷新了西安摇号纪录，成为西安楼市第一个“3万人摇”楼盘。

谈及2021年频频出现的“万人摇”现象，一位西安房地产业内人士告诉时代周报记者，出现“万人摇”现象，一方面是西安新房房源供应不足，在一定程度上加剧了市场恐慌性购房心理。另一方面，限购区内的新房摇号盘，基本都是一二手房价格倒挂严重，一旦摇到，一平方米就能赚几千元。

2021年底，受大环境和强力调控政策影响，西安房地产市场逐渐回归理性。

据国家统计局发布的70个大中城市2021年12月房价指数现实，西安新房月度价格环比下降0.5%、二手房月度价格环比下降0.3%。值得注意的是，这是西安新房月度价格涨幅6年多来首次在统计数据上出现下降。

不过，部分高性价比网红盘依然受到购房者的青睐，需要摇号购买。

保利投顾数据显示，2022年2月，西安主城区推售房源共计7147套，房源数环比上涨570%，而意向登记人数共计59739人，环比上涨982%，商品住宅平均中签率12%。其中天地源丹轩坊加推促使意向登记人数暴增，创下今年首个3万+摇号纪录。

2022年4月，西安主城区推售房源共计2723套，房源数环比下降17%，意向登记人数共计69305人，环比上涨441%，商品住宅平均中签率仅为4%。

其中，华润未来城市和万科翡翠国际引来6.6万组家庭登记，占全月登记人数的95%。

保利投顾指出，随着“528”新政发布，客户池容量扩大，市场热度将提升，主要表现在主城区，高性价比盘或倒挂项目登记热度攀升，摇号中签率再降，刚需刚改红盘项目一房难求现象加剧。而外围市场因贷款首付及利率的下调，整体购房需求有限，市场热度预计维持原状或小幅微涨，效果不明显。